| 无题：教育地产 | | 出处:
经济观察报
| 日期:
2002-08-28 | |
■语子／文
为文赋题，无一真切——教育与地产自由恋爱、鱼与熊掌兼得，互赢，指腹为婚……人各有所理解，自认为是不愿强加观念的人，故此文无题。
京深两地的教育地产概况
非道听途说，学校因住宿紧张而限量招生，万事皆有因果，此也该算教育与地产发生关系的牵引吧。自古迄今，进京赶考途中不知流传了多少奇闻轶事，由小及大，清华、北大又何尝不是自己奋斗的目标？作为举国教育资源分布最密集的北京却鲜以见到借以教育成名的地产佳作。反之，将目光流向毫无文化根基的深圳一带，他们倒显现出了十足的诚意，自然能够引得北大附中、北师大附中纷纷远嫁南国，在南国建立分校，从而使这个区域的项目吸引了大量包括港、澳、台地区的购房者，同时提升了该区的形象与竞争力。据说，该区某项目借助与京城名校的联姻，每建筑平方米的销售价格竟然飙升一倍！
发展商办学，在深圳已经成为一种普遍现象，而且形式多样。大致有：民营自办式——百仕达花园就是这样建立了自己的学校；合作办学——如蔚蓝海岸出资几千万建校并引进北师大附中，而新亚洲花园则引进华南师大附中，城市绿洲花园也引进了景山学校；赞助挂靠式——多为发展商同周边学校特别是名校合作办学。
如早期顺德碧桂园创办碧桂园学校的走红；祈福新村学校为孩子们提供良好的学习生活条件，提供幼儿园至大学预科一条龙教育，毕业学生皆升读国内外大学资格。广州华南新城建设华南师范大学附属中学番禺学校，并且内部订购与华南师大附中招生同时进行，引得众多买家翘首企盼……，有人戏称，广东流行教育与地产的集体婚礼。
令人有所不解的是，既然北京在教育上有得天独厚的条件，为何却是近水楼台难得月？自早几年前北京比较知名的兴涛小区与北京四中、实验二小，王府公寓与景山中学等合作以来，几乎鲜有成功者，据一位知名小学的教师反应，由于后期涉及到师资和管理问题，该校与某小区的合作几乎失败。不过教育从娃娃抓起的祖训倒也给京城地产界增添了几分生趣，阳光曼哈顿开设的以艺术题材为主的小学，朝阳园、欧陆经典开设的小牛津双语幼儿园，现代城采取招标的方式引进的幼儿园等。
另有京城南部的房地产项目怡海花园值得一提。据了解，怡海花园不仅幼儿园、小学、中学一应俱全，除与名校合作之外，还专门聘请了中科院的专家作为幼儿园的顾问，并引进了国外一流的教学模式。据说，连大学的建立也进入实质操作阶段。
复合地产呼之欲出
竞争日益激烈的房地产市场，单靠一个卖点是无法打动消费者的。楼盘竞争的利器便是其附加值，而复合地产则最大限度地提升了产品的附加值。于是就有了蔚蓝海岸和北师大的合作，教育地产应运而生；于是便有了高尔夫花园，高尔夫地产也应运而生；也于是便有了万科盐田的运动休闲住宅；华侨城更是“旅游地产”的典范。
在广州市出台的“完全示范高中”政策下，一些名牌中学正好不能再办初中，在联合办学上他们和房地产开发商一拍即合，仅今年上半年，广州市就有十几个楼盘宣布要与名校合作办学，引进名校使楼盘得到增值，名校自身也实现了低成本的扩张，有形资产和无形资产找到完美的契合点，准备置业的父母们更是喜上眉梢。
大学生公寓是早期的教育地产
目前，我国有超过２．８亿的教育人口，每年大学招收新生近３００万，由于住宿紧张，不少高校不得不限量扩招。据调查，目前在高校中，一般都是８－１０名学生挤在不足２０平方米的宿舍里。有调查表明，在国民储蓄消费意愿中，有１０％的储蓄是准备作为教育消费的，比预期的购房开支７％还要高。
有报道称，北京建大学生公寓可享受免收土地出让金、四源建设费、综合开发市政公用设施建设费和公园建设费等１３项优惠政策。从大学生公寓具体实施方案上看，是由政府相关部门、学校等各方面共同选定公寓地点，然后由政府部门进行公开招标，选择投资者进行工程投资和建设，其原则是“谁投资，谁管理，谁受益”。
北京市政府已拟定目标：到２００５年，共新建、改扩建大学生公寓约３００万平方米。预计到２００３年底，基本实现本、专科学生４人１间，硕士生２人１间，博士生１人１间，每间使用面积均在１５－１６平方米。据称，北京市大学生公寓的租金价格由政府部门统一规定，基本上一个床位的年租金是１５００元。
但是从最初到现在看来，开发商的热情显然已经没有原来高涨，其根本原因乃是大学生公寓的投资回收周期要在１５－２０年，利润也不会很高，在公寓入住后又面临着管理的难度。
政府要加强协调作用，尽量避免投资风险。大学生公寓被称为“订单商品”：政府给优惠政策，降低投资风险；学校保证生源，等于不愁市场。但这些不等于零风险。对此，有关人士指出，在高校公寓建设走向市场过程中，更需政府强有力的协调，在公寓布局规划时，要更多地考虑资源共享，防止开发商在“一棵树上”吊死。
人们究竟对小区教育有多重视
从京、广两地轰轰烈烈的小区教育运动来看，结合北京中关村地带、学院区房地产销售红红火火的场景，在购房者中为子女及自身教育着想的甚多，然而实际上教育在购房者中真是这样重要吗？
不久前，有人专门做了调查，电话调查显示，在购房时通常会考虑的众多因素中，价格独占鳌头，近半数的普通百姓把它列为最优先考虑的因素；地段交通紧跟其后，排名第二。普通百姓对这二者的看重度遥遥领先于剩余的其他因素；而且普通百姓对户型结构、物业管理的综合看重度几乎是其对教育设施综合看重度的两倍。同时据网上调查显示，价格、地段交通依旧是网民购房时优先考虑的因素，网民对教育设施的综合看重度也仅为２．６％。
当问及被访者“您希望您孩子的各个教育阶段分别在哪里度过”时，七成以上的普通百姓非常坚定地认为幼儿园和小学应在“社区内教育设施”进行，而不是“无所谓／都行”、“不一定”等这种模糊的答案；同时，普通百姓对接受初中、高中、大学教育的期望场所不明确，认为“无所谓／都行”、“不一定”的比例竟分别高达６０％、７５％、８５％。
大学城——教育地产的大盘
为顺应经济的发展，高校势必会走一条规模化低成本扩张的路子，兴建大学城，为高校的发展提供了机会。
从发达国家的经验看，大学城一般都在距离城区６０－１００公里，汽车、轻轨４０分钟至１小时能抵达的地方。如：普林斯顿大学距纽约城乘快速列车１个小时，斯坦福大学距南三藩市开车４０分钟。如果离城区太近，拆迁成本太高，与原有住户的混居，形成大学城里的二元结构。一个大学城有了几十平方公里的土地，教师可以住别墅，学生可以住公寓，这对房产业的拉动也是非常积极有力的。
目前，大学城在我国已不再是空白，廊坊的东方大学城、南宁的先令大学城都已经开始建设，而甘肃兰州也正在计划兴建一个榆中大学城。北京也开始在昌平区沙河镇动工建设自己的首座大学城，据悉，这座大学城总规模预算为１００亿元人民币，园区规划建设用地７３０．６５公顷，总建筑面积４５５万平方米，可容纳１０万人。限于首期规模，只有北京航空大学、北京师范大学、北京邮电大学、北京科技大学、北京中医学院等５座高校成为幸运儿。
制约教育地产的瓶颈
乱收费据有关消息，自价格举报中心成立以来，教育乱收费居价格举报五大热点之首。去年，北京市发现并纠正中小学收费不规范行为和违规行为近２００件。共纠正违规收费行为涉案金额达２２４６．７１万元，其中，清退违规收费金额１７９２．６３万元；共清退违规收取的赞助费７７１２．９４万元；处理相关责任人７８人。
制度不健全根据建设部的《城市居住区规划设计规范》强调居住区的教育配套设施的控制指标，教育配套标准为６００－１２００平方米／千人，但是却没有任何法规条令规定小区教育的性质，而在小区内究竟是建公立学校还是民办学校长期以来也成为一个争论的焦点。
户籍制度陈旧据了解，目前大约有４００万左右有记载的外地人在京务工、经商，如果算上那些没有备案的则更多，在商住、公寓等中高档商品住宅项目中，外地购买者已经达到一半以上。
中国社会科学院社会学所所长陆学艺指出，我国因受旧的户籍制度所限，使得农民的绝对量逐年增多。北京市社会科学院城市问题研究所副所长冯晓英认为，我国现行的户籍制度是计划经济的产物，带有明显的“二元社会”的特征，在户籍制度背后，有着许多与之相连的社会福利和权益，从而造成了各种差异和不平衡。例如，没有北京户籍，在职业准入、子女就学等方面有许多限制，阻碍了人才的流动，直接影响了城市的经济发展。所以，他认为，形式上的户籍登记并不重要，关键是改革户籍制度背后的权利不公。
世界ＣＢＤ会聚北京
２１世纪是亚太地区持续繁荣的世纪，更是中国经济展翅高飞的世纪。随着中国城市经济总量的不断壮大和城市产业结构的优化调整，中国一些大城市开始研究和规划建设“城市商务中心区”（ＣＢＤ）或城市功能区，以充分利用城市中心区域的土地资源，规划建设国内外知名大公司的金融商贸中心。北京商务中心区是扩大首都对外开放、壮大首都经济实力的客观需要，是推进首都现代化国际大都市建设步伐的战略举措。
北京商务中心区（简称北京ＣＢＤ）１９９３年经国务院正式批准，２０００年“第一届北京朝阳国际商务节”郑重推出北京ＣＢＤ的概念，其后成功展示“北京ＣＢＤ控制性详细规划”。２００１年，我国加入世贸和北京获得２００８年奥运会举办权，使得北京成为投资热点，国内外规划建设与房地产开发公司纷纷登陆ＣＢＤ，积极推动了北京ＣＢＤ的规划建设进程。
今年ＣＢＤ管委会的工作重点是：加快ＣＢＤ区域的道路、市政基础设施建设，启动朝阳北路、朝阳路、光华路以及关东店南街的拓宽改建工程；深化总体规划，完成交通、市政、景观规划与环境评估、信息网络等专项规划；完成商务中心区２００２－２００７年的五年发展规划及中长远目标的起草与论证；积极探索并建立符合ＷＴＯ规则要求的新型政府运行管理体制，营造科学、规范、透明、高效的投资服务环境，努力完善“一个窗口服务”的项目审批管理模式。
为了学习借鉴国外ＣＢＤ规划建设与区域发展的成功经验，以及北京商务中心区健康发展的需要，朝阳区政府和ＣＢＤ管委会联合国家计委、建设部、外经贸部、中国社科院、清华建筑学院、人大区域经济研究所等十家单位，于２００２年９月１２－１３日，在北京嘉里中心宴会厅共同举办“中外ＣＢＤ发展论坛”，共同研讨“２１世纪ＣＢＤ的发展方向与发展战略”，学习借鉴国际ＣＢＤ的先进经验与成功做法指导北京ＣＢＤ的规划、建设与发展，加强中外ＣＢＤ城市之间的交流与合作。
美国芝加哥市规划局局长伯特尼·海勒、纽约市规划局局长、加拿大蒙特利尔市规划局局长卡麦龙、俄罗斯莫斯科城市规划发展局局长巴拉京·米·德、德国法兰克福市规划局局长爱德文、柏林市规划局局长斯蒂蒙·汉斯、英国伦敦市市长规划顾问斯德文森、法国巴黎市规划局局长巴柏特、新加坡城市建设局局长陈荣顺、香港特区政府规划署署长冯志强等世界十大城市规划局局长，美国建筑师学会前会长多纳德海克、加拿大建筑师协会中国部主任让克博斯纳、巴西建筑师协会会长哈罗德、英国规划师协会会长哈斯朗姆等欧美亚澳四大洲顶尖规划专家，美国ＳＯＭ公司、香港ＭＶＡ交通顾问公司、法国ＡＲＥＰ公司、美国麦肯锡公司、香港仲联量行等知名公司总裁、董事云集北京ＣＢＤ。
中外ＣＢＤ城市的高层官员、权威专家和知名企业家将围绕“２１世纪商务中心区在城市建设与经济发展中的战略地位”这一主题，结合当地ＣＢＤ建设发展历程、城市规划、投融资发展战略及对当地城市与经济发展的积极作用等话题，展开交流和讨论。
我们相信，“中外ＣＢＤ发展论坛（２００２北京）”将因她的国际代表性、高层权威性、主题时代性与历史独创性而载入中外ＣＢＤ发展史册。
科技财富中心
定义财富平台新标准
一个演绎写字楼新标准的项目——科技财富中心８月隆重开盘，以迅捷连通中国硅谷·科技基地·奥运未来的黄金枢纽位置，和上风上水的绿色生态环境，成为京城地产界的焦点。
科技财富中心位于学清路，总建筑面积６．６万平方米，由北京海欣方舟房地产开发有限公司投资开发，项目理念融合科技·建筑·人性和自然，以人性科技、顶级配置和绿意盎然的自然园林流水，尽显国际化商务气势，改写人们以往对财富平台的定义标准。
中关村的科技要素、周边地区各所大学的校园文化、亚运村庞大的商贸要素、正在建设中的奥运村理念，在学清路实现最佳的组合。由此，在北京城市写字楼新的区位选择中，科技财富中心标志着北京不同区域功能间相互交融、功能交叉、市场组合、财富重组。
科技财富中心现已宣告封顶，２００３年６月全面竣工。
梦想实现直接饮水
８月１０日至１１日，由国家建设部中国城镇供水协会、《经济观察报》主办的“中国城镇居民健康饮水示范研讨会”在无锡成功举行。
我国的健康饮用水市场容量巨大。据权威调查机构参照欧美用水现状预测：２１世纪中国健康饮用水产业年市场容量在５００亿元人民币以上。而目前我国市场上最热的饮用水无疑是桶（瓶）装水。
因为饮水机＋桶装水模式有着二次污染和不方便的弊端，因此市场上出现了解决这些弊端的全新的饮水方式。美国、欧盟等西方发达国家的专家们率先提出了“饮用水终端净化”的理念，开始用膜技术逐步取代传统的饮用水处理技术。
江苏凤凰科技发展集团研制的凤凰牌系列活水机采用美国宇航膜（Ｒ／Ｏ逆渗透膜）及获国家专利的臭氧活化保鲜技术，只需对接自来水、接上电源，即可轻松制出优质活水，即制即饮，实现了消费者自己造出健康、新鲜的活水的梦想。
流金十月
国贸房展火爆登场
由北京市贸促会主办的“２００２北京国际房地产交易会”将于今年１０月１７日至２０日在国贸中心隆重举行。据房展会组委会介绍：在展会筹备短短一个月的时间里已预订出２６０多个展位，占总展位量的７０％。从参展项目方面分析，本届展会体现出以下特点：一、新盘约占参展项目量的３０％，说明今年下半年将投放市场的新盘数量并没有减少，同时新盘中不乏填补区域市场空白的特色产品。二、“热销名盘”纷纷加盟，为本届展会增加看点。华润地产在售项目的集体亮相，特别是阳光华苑近期推出的“成品家”概念，将吸引大批希望节约时间降低风险的购房者。三、中低价位的项目所占比例较以往展会有所增加，体现出产品结构会有所调整，接近普通消费者购买力的平价项目将成为今年市场行情的中坚力量。
创造新世纪的辉煌
８月１５日下午，北京科技园建设股份有限公司在北京翠宫饭店召开了题为“创造新世纪的辉煌——中关村商务中心区（西区）发展与建设”座谈会。
１９９９年１１月１８日，北京科技园区建设股份有限公司正式成立，它是北京惟一一家由市政府批准成立的市属一级土地开发公司，全面负责中关村西区的一级土地开发。
此次座谈会对中关村西区的规划和建设、管理品质、未来的功能、形态、作用进行了探讨，并提出了建设性的意见，为中关村的未来和中国科技的未来提供了权威性的发展战略。
楼未开盘保健先行
浉城百丽为客户推出健康档案
据悉，６月封顶仍未开盘的浉城百丽庄园，近日开始对内部认购期置业者分批进行体检，并建立健康档案。
目前，发达国家医学组织、机构特别注意研究、预防ＣＦＳ病症（慢性疲劳综合症）发病人群——亚健康群。这种位于健康与患病之间的群体约占健康人群的３４％左右，其中７０％以上的亚健康人群若不及时预防会转成患病人群。为此，发达国家推行以预防为主的保健服务，建立健康档案，定期体检，已形成新一代的保健理念。
浉城百丽庄园与北京慈济健康体检中心共同合作，在社区内建立保健站。发展商为每家住户免费提供两张个人的体检年卡，由保健站依据体检结果为每个人建立健康档案，再依服务卡的内容进行跟踪检查，对检查后的结果进行专业评估，提出保健建议，若发现疾病便可及时治疗。保健检查与追踪将伴随持卡人终生。
这一举措充分体现了发展商倡导的“人性化健康生活”主题。
中韩合作共商奥运
第二届中韩国际工程项目管理研讨会８月１８日在北京奥林匹克宾馆召开。会议由中国建筑业协会和韩国建筑管理协会共同主办，１００多位中韩专家就中韩国际建设项目管理、奥运设施建设等议题进行了深入、广泛的讨论。曾主持韩国世界杯场馆建设的韩美派森斯公司代表理事金钟勋先生介绍了汉城世界杯前后韩国对世界杯场馆的建设和管理情况。
“中国房地产景观设计
国际研讨观摩会”成功举办
历时三天的“中国房地产景观设计国际研讨观摩会”于８月１９日下午在京闭幕。这场由北京天行大壮建筑文化交流中心主办的景观盛会获得了圆满的成功。
九位世界级景观大师：端木歧、俞孔坚、陈跃中、梁钦东、秋山宽、范德礼、李宝章、金元欢、米丘登台授艺，全方位、多系列、高层次地阐述了自己对中国房地产景观的理解和建议。与会代表大呼过瘾。他们表示这次会议不但开拓了自己的视野和思路，还就很多疑难问题向慕名已久的专家当场请教，甚至马上达成了技术顾问协议。在实地观摩了北京世贸国际公寓、和乔丽晶公寓、朗琴园等优秀楼盘的景观后，与会者纷纷要求主办方以后多组织相关的活动。
主办方北京天行大壮建筑文化交流中心首先感谢了协办单位中国房协、中国风景园林学会、中国建设教育协会、九位景观艺术大师、与会代表嘉宾和新闻媒体对此次会议的大力支持，同时表示将不负众望，组织更多高规格、高层次的活动，和建筑界有识之士一道共同推进中国建筑业持续、稳定、健康地发展。
理想国
散记大学科技园群落
■庄维嘉／文
“高校产业化”，“产学研一体”，此类概念的规模化效应不管是出于高校自身发展的需要还是响应国家教育部、科技部的号召，或两者兼而有之，已成为现在全国各大高校不得不面临的重点问题。科技园区的物业建设也从概念性设想纷纷转入实际规划运作。
·而高校科技园建设的主要目的是什么？
·与普通商业用地的开发有何异同？
·园区的土地开发和建设如何具体规划和运作？
希望能从北大科技园、清华科技园、北航科技园三个国家级科技园建设的实例中得到一点有益的启示。虽然每个学校各自的构想和实施理念有相当大的差别。但差别是合理的存在，如果能求同存异，从差别中找到共通的东西，集合整体的力量，迈向同一个目标，各高校的科技园天然人才优势和研发优势整合形成的对整个中关村的推动力将会是惊人的。
高校科技园建设的基本目标：
成为科技孵化，产业投资和人才培养的载体。
“企业化运作方式”
北大科技园：北大科技园建设开发有限公司为北大全资公司，北大全资是北大科技园物业建设的重大特点。其园区建设科技孵化、科技产业建设分别由北大科技园建设开发有限公司、北大燕园孵化器有限公司、北达博雅投资有限公司负责，高效的运行模式建立在非常专业的队伍和规范的管理基础上。北大科技园所有物业的建设都是为本校的教学科研服务的。３０万平米的建筑总面积还满足不了北大自身需要，更别说满足与国外相关机构合作产生的物业需要。因此从土地一级开发就是非赢利性的，通过统一规划，以求最大化利用现有资源。
清华科技园：清华科技园建设股份有限公司是北京清华科技园发展中心下属平台单位之一，由发展中心控股。该公司在负责清华科技园占地２４公顷、建筑面积７０万平米的园区规划建设的同时，确立了“一主两翼”的发展方针，以围绕科技园建设的房地产开发经营为主，以科技园相关行业为一翼，以房地产相关行业为另一翼，是多元发展的集团化、投资型的综合性企业。走完全市场化企业化发展的道路。
北航科技园：北京北航天华产业集团总公司，作为学校出资建立的管理全校企业的产业集团，代表学校进行科技园的规划、建设、开发、经营与管理。北航科技园总体规划面积为东北区、东区和东南区共约为３０万平米的办公研发用房。
剪不断理还乱的“校”与“企”
校企分开，成为现行高校科技园开发建设单位组建的基本思路，但分开后“校”与“企”的关系直接影响到各院校科技园投资建设的模式。
北大科技园建设中心——慈母：“为学校的教学、科研成果的转化服务，是大学科技园的核心内容，如果高校的科技园只重视科技园的硬件设施，如果在若干年后科技园仅仅成为一个经济开发区，是没有多大意义的。”北大科技园的理想是不但促使科研项目产业化，同时希望自行研究开发更多的原创科技。鼓励创新，把现在年轻的专业人员对话语权利、对经济效益的膜拜转而引导至具有创新意识的良性社会文化大氛围中来，营造自主的、诚信的、法规健全的、适合创业的乐园。也就是说，现在科技园建设的重中之重是寻求对创业型企业在资金、税收、政策等一系列软件上的大力支持，以７－１０年培育一个中小企业的耐心和成功率为百分之十乃至更低的良好心态，在正规的风险投资环境还不具备的情况下，努力开创充满生机的创业局面。
清华科技园建设中心——严父：通过对科技园自身高标准的建设，通过与硅谷、斯坦福大学科技园、牛津大学科技园等国际知名大学科技园建立的长期伙伴合作关系和系列交流互访活动营造鼓励创新的文化氛围，力争成为一个开放式、国际化的大学科技园。“在运作过程中应把科技园的概念与学校分开，作为市场化运作的科技园建设项目如果和作为行政主体而非企业法人主体的学校牵扯不开，会带来发展上的很多麻烦”。
北航科技园建设中心——亲兄弟也要明算账：希望把北航科技园建设成为北京市经济发展新的增长点，使之成为面向地方经济的窗口，成为高新技术企业产生、成长、发展的基地，成为北航科技成果水平及科技成果产业化的象征，成为航空航天及国防事业发展服务的场所。“科技园作为国有资产属于学校，科技园建设中心只是代为经营，获取相应的经营利润”。
采访后记：
在对三所大学科技园建设中心高层领导的访问中，我看到了一些非常有理想和无私的协作团体，他们大多以极其精简的人员构架勤勉地在为科技园规划的实施殚精竭虑，尽管因为所属学校的文化传统和专业优势造成了建设各大学科技园的路数不尽相同。
科技园作为国家规划和政策催生的产物，以超前的速度和规模在中关村大规模实现。而高校的科技园区与整个中关村的科技园一样，在建设开发过程中，享受从立项到融资，长期贷款项目的贴息，减税及国家相关部门的专项资金等多项优惠措施。总的来看，单个相当规模科技园的开发建设成本就需要几十亿的巨额款项。总量上如此庞大的资金投入，如何最有效地促进学校的后勤管理体制改革，加快科研项目的产业化，改善创业环境和投资环境，保证最终的受益者数量与巨额投入成正比，不能忽视以下问题。
·各个科技园之间虽然有各自项目上的优势，但如此大的规模如果缺乏市政府的统筹规划可能引发项目重复建设造成的资源浪费和恶性竞争。
·各高校的科技园巨额建设资金大多来自于银行，如果项目经营不善可能会造成造成新的不良债权。相较于普通房地产开发项目，科技园的开发必须要加强监管力度。
·真正合理利用名校资源，作好长短期计划的搭配，尽量避免立竿见影的短视行为。
·现有的科技园建设中心资金来源数量众多，企业与学校的产权责任、收益分配关系的错综复杂，稍有疏忽就会成为科技园今后发展的巨大隐患。
·科技园主要兴建目的一定要有明确规划和保证实施的监理单位和细则，不然容易“变味”。
·相关单位应针对科技园内各种类型的公司、研究中心的情况，修改和完善相应的税收政策以提供足够自由发展空间。
恋恋都市：东方瑞景
■庄庄／文
车流穿梭，游人如织的北京城随着夜幕悄然降临，逐渐由沸腾转入平歇，华灯初起，交相辉映，京城的脉搏在某些区域仍旧强劲地律动着，而其他地方则渐渐悄无声息。贪恋滚滚红尘，盼望在紧张的白天过后，以同样的激情投入北京心脏地带的不眠生活。繁华得遇从容，尊贵显而不露，我们因此而期待皇冠上的最后一颗明珠——东方瑞景。
期待东方瑞景，我们必须了解以下几点：
［发言者：东方瑞景销售总监：谢广东］
１、关于地段：购房者无论是用作居住、办公、投资，首要条件都是地段、地段、还是地段。东方瑞景位于建国门外大街南侧，紧邻赛特购物中心，北靠北京电台，坐望使馆区，是长安街沿线上屈指可数的高档公寓项目，三幢２６层塔楼交相辉映，总建筑面积１２万多平米横空出世。
２、声明：“我们不是ＣＢＤ”，我们很坦然地宣称，东方瑞景不在ＣＢＤ圈内。虽然地处二环与ＣＢＤ之间，很多人都误以为它是ＣＢＤ的项目。但我们称其为“ＦＣＢＤ”——ＦｉｎｉｓｈｅｄＣｅｎｔｅｒＢｕｓｉｎｅｓｓｄｉｓｔｒｉｃｔ。较于现有ＣＢＤ中，生活设施配套不够完善，公寓多于写字楼可能导致公寓项目升值潜力暂时受阻的情形，东方瑞景具有得天独厚的地理优势——毗邻长安街，位处成熟商务中心这样的风生水起之地。
３、东方瑞景缘何得名﹖：东方——东方瑞景的新古典主义风格经由香港百年历史的巴马丹拿国际设计公司担纲设计，该公司前期重要作品为北京东方广场，本案成为该公司又一力作，取名为“东方”，既有大气之势又体现其系列之意。瑞景——取其“平和祥瑞”之兆，因此东方瑞景成为案名首选。
４、“主力小户型”代表我的心：东方瑞景在推出多种户型（８４－１５６）平米，包括一套８００平米的楼王的同时，设身处地的考虑到该黄金地段因其巨大投资潜力造成的对小户型的广泛需要，把总面积的３０％设计为８４平米的经典实用小户型，以确保购房者在八成二十年轻松付款的前提下，能在六至十年内收回全部投资。
５、卓越的性价比——不得不提的优势：采用最新高科技智能化楼宇设施，取材环保，３５％的绿化率，近１０米的瀑布水景从顶楼直泄而下，二层上建有空中花园，楼体外观典雅尊贵，气派非凡。附近金融机构齐备，购物交通十分便利。整个项目因为是一手地，土地开发成本相对较低，因此精装修，设家电远程控制系统的现房均价得以控制在１２０００元左右，而酒店式物管费也不超过６元／平米，。
６、美上加美——“同期入住无烦恼”：整个项目三座楼同期完工，入住时无后期工地的隐忧。施工单位北京城建集团五公司，把此项目作为夺取城建“长城杯”的重点项目，以精确施工确保施工质量。
风声，雨声，读书声，声声入耳
■语子／文
金风玉露意相逢
嘉铭与陈经纶中学的合作其实并不是北京的第一桩，像兴涛社区与北京四中、实验二小，王府大社区与景山学校的合作等都在此之前。
不过让人有些吃惊的是，虽然北京是全国教育资源最丰富的地区，北京的小区仍极少有因为学校办得好而知名的，反倒是广州、深圳一些地方对教育资源兴趣更浓，纷纷北上。据介绍，深圳南山区的一些开发商已从北京引进了北大附中、北师大附中等北京知名中学，引进这些中学的小区房价不断攀升，销售形式喜人。北大附中进入的小区，房价已从每平方米３０００元狂飙至６０００元。
目前房地产市场的消费者年龄段主要集中在３０－５５岁，对这部分人来说，子女的入学、择校问题着实费神，随之而来的还有名目繁多的各种费用。买得起房供不起孩子上学的情况并非少见，不得已，去偏远地区甚至外地乃至国外求学的现象屡见不鲜。
很明显，这种现象不是因为开发商而产生的，究其根，乃是教育体制和形式与社会发展新的趋势不符。有为数不少的开发商在小区开始建设时往往承诺得极其完美，教育设施建设、小区景观建设等应有尽有，到业主入住后很长时间却发现开发商的承诺迟迟无法兑现，甚至杳无音讯，或者在后期甚至就与承诺完全背驰，或者有了小区学校也因为师资薄弱及管理不善、收费不合理使得很多小区教育最终成了水月镜花。这却使开发商出现了诚信危机，或者根本就是一场骗局，倒极似是教育被地产强抢过去做了压寨夫人，两人心口不一，自然无任何默契可言。自然这个强扭的瓜也就不可能甜，不过吃它的人倒要受些委屈。
与一部分先期火热、成功的案例相比，这些境况为日前大行其道的“教育地产”抹上了一层阴影，转而心里又犯下嘀咕，教育地产会不会是“虎头蛇尾”？毕竟，义务教育还只是一个赔钱赚德的行业。
这些开发商倒的确是有些“一粒什么坏了什么”的意思，甚至在百无聊赖的时候将责任移嫁到学校头上。业主们眼见着孩子到了适龄，却无法就近上学，不免心中忿忿。
心有余悸，虽然不可能完全避免这些现象发生，却也还有希望，“一家有实力有诚信的开发商＋一所有实力有教学质量配套完善的学校”自然成了大家期待的黄金组合。
陈经纶中学是朝阳区惟一一所市高中示范校，始建于１９２１年，初为崇贞学园，后改为北平女子四中，解放后更名为北京市第四女子中学，１９５４年被市政府定为重点中学，“文革”期间易名为朝阳中学。１９９１年香港企业家陈经纶先生捐资改建后，被市政府命名为北京市陈经纶中学至今。
北京嘉铭房地产开发有限责任公司是北京市建委批准的具有国家二级房地产开发资质的企业，已获得ＩＳＯ９００１国际质量认证。公司自成立以来，先后成功开发建设了滨河小区、嘉诚花园、小黄庄危改工程、馨铭园、嘉铭·桐城一期、二期Ａ区等商住区，总开发面积１４０万平方米。目前，嘉铭地产正全力开发位于亚运村商圈的高档居住社区——“嘉铭·桐城”（原嘉铭园），总建筑面积为６０万平方米，总投资逾３０亿人民币。
谈到此二者门当户对的美满，嘉铭集团总裁王廷月认为，为生活在桐城的业主营造浓厚的人文环境和便利的生活条件，是嘉铭公司工作中的最主要内容之一。嘉铭投资一直秉承“以人为本，追求卓越”的经营理念，在嘉铭·桐城的建设工作中尽心尽力为业主办实事，此次为嘉铭·桐城小区引入陈经纶学校正是这一经营理念的生动体现。
陈经纶中学是一所具有８０多年历史的名校，其高水平的教学质量、国际化的教育理念、现代化的教育设施和完善的教学体系在朝阳区乃至整个北京市都名列前茅，将该校引入亚运村地区的嘉铭·桐城，开设小学及初中部，是开发商、学校及教委各方面共同努力多赢的结果。
谈到双方的合作与办学，陈经纶中学校长张德庆说，陈经纶中学是朝阳区惟一的一所具有８０年历史的老校，也是朝阳区惟一一所纯高中大校。目前，学校正在全面推进北京市示范性学校的建设工程，并于去年年底代表朝阳区参加了北京市第一批十六所师范校的评估。
作为朝阳区的一所老校、大校和名校来管理这所学校，我们将按照示范校的办学目标，把学校建设成为办学条件领先、育人环境优良、师资过硬、管理方式科学、教学质量一流、示范作用显著、参与国际交往、依法治校的首都名校，朝着成立陈经纶教育集团的方向努力和发展，这只是一步。
我们还将遵循既定的育人理念，创设充分的条件让全体学生都得到健康、活泼、主动的发展，并把每个学生都培养成“我学、我想、我创、我行”的优秀学生，为他们进入社会奠定丰厚的人生基础。
此外，嘉铭集团王总还谈到，亚运村地区是具有浓重国际化氛围的高档住宅区，嘉铭·桐城的业主们普遍具有较高的文化素质。此次在嘉铭·桐城小区内引入高标准示范校，不仅为生活在桐城的孩子们提供了最高水平教育的条件，也对整个亚运村地区基础教育水平的提高，及面向未来的奥运国际化生活区的实现，都具有重要意义。
事情的意义远不止上述这些内容，还在于它为朝阳区普及优质基础教育，为区教育系统深化教育改革，为优质品牌学校向集团化方向发展，都会起到实际示范作用。这也像极恩爱的一对，不但相敬如宾，对邻里街坊也是极好，由此倒引来众人的不少赞叹，被人发了一张模范夫妻的奖状。以此为邻，甚是畅悦。
突地想起一句话来，“早有此地，孟母何须三迁！”
按照规划，嘉铭·桐城陈经纶学校将在今年年底前动工，于２００３年６月底完工，同年９月可按时开学。届时，凡符合条件的嘉铭·桐城业主子女都可免赞助费直接就读，接受九年制义务教育。
京城房地产市场化十年发展后的今天，盖起房子就可以吆喝着卖已是绝无可能。发展商推销自己的产品，就要处处为客户着想，争相亮出自己的特色。如今最热的动作可能就是流行的“教育地产”。其实，教育与地产的联姻由来已久，只是并没有极力渲染过这种氛围，二者的结合究竟是否和谐美满尚不得而知，但是愿望美好总是不争的事实。８月６日，京城著名的开发商嘉铭房地产公司与陈经纶中学就双方合作在嘉铭公司的房地产开发项目嘉铭·桐城社区开办九年义务制学校于嘉里中心举行了签约仪式，地产与教育界两大名角联袂，自然带给了大家更多的期待
如何打造教育地产和教育城镇
■常建国／文
教育地产怎样双赢
孟母三迁，择邻而居，高质量的教育已成为房地产最有竞争力的卖点。从著名策划大师王志纲成功救活碧桂园的“人无我有”开始，引入教育的主题地产模式被地产界和策划公司纷纷跟风和效仿，并不断赋予新的内涵，从小盘的卖点打造，到后来在大盘中政府强制要求的配套，在市场中形成了“人无我有，人有我优”的竞争态势，大家纷纷引入名校“克隆”教育地产概念，重金建设“超一流、高起点”的学校来吸引眼球，最后升级为“卖点大比拼”，甚至连一些二三百亩的小盘也纷纷建起自己的“教育配套”。
从经营期和投资回收期角度来看，教育属于长线，而地产属于短线。由于政府要求中小学实行义务教育，而民办中小学则必须实行收费甚至是高收费教育，加上不少地产商引入的学校规格偏高，学校师资设施有限，政府在政策支持上的相对滞后，发展商的急功近利，消费者的选择更加理性，使走到今天的教育地产问题接踵而来，教育投资的平衡点的难以把握，形成一系列的投资后遗症。但不管怎么说，在大盘地产中，教育始终是自然的配套，绝不是“楼盘＋名校”的简单组合，也绝不能靠简单的概念跟风炒作，更不应该作为赚钱的工具而虚假地吆喝，否则将是“搬起石头砸自己的脚”。
要做好教育地产，一定要了解教育产业的特点和发展趋势，分析和处理好消费者、企业、政府和学校之间的关系，充分了解消费者的需求，理性地选择好教育主题，准确地做好项目定位，合理地设定办学起点，特别是要设计和选择好合作各方的盈利模式和办学模式，做好产业间的复合和嫁接，使其得到价值共振与放大的最大化，才能让消费者、政府、学校和开发商都满意，才能实现共赢。
大学城教育地产新浪潮
当教育地产在南中国炒得如火如荼之时，１９９９年６月，第三次全国教育工作会议做出了全面推进素质教育，加快教育改革与发展，大力实施科教兴国战略的重要决定，使中国教育产业进入了全面振兴的新时期。为了响应中央关于“要将教育纳入战略发展重点和现代化建设的整体布局之中，切实作为先导性、全局性、基础性的知识产业和关键的基础设施摆在优先发展的战略地位”这一号召，全国各地开始兴建大学城，目前的大学城概括起来不外乎二种，一是政府主导型。教育作为一项高级生产要素被愈来愈多的政府所重视。政府要增强城市经济的可持续发展动力，而高校扩招后校舍不足，国家又停止了审批开发区项目，在三方面的因素交互作用下，各地政府对现有的大专院校“腾笼换鸟”，进行异地搬迁改造，以行政干预的方式形成“高校集群”。这一模式大都是由政府投资基础设施建设，高校投资教学设施建设，在生活服务设施建设方面实行市场运作，由业主自行开发。在与办学主体之间的关系上，大都采用政府引导、市场运作、学校自主的方式。目前全国各地建设的大学城多属于此类，如武汉黄家湖大学城、南京仙林“大学城”、辽宁绿岛大学城、广州大学城、合肥开发区大学城、兰州大学城、上海东方大学城、沈阳大学城、湖南岳麓山大学城等。从目前运行的情况看，这些大学城存在的缺陷主要有：一是受当地政府财力不足的制约较大；二是由于政府组织对外界市场需求和产业商机的反应迟缓，无法体察和满足不断变化的需求；三是在理念和机制上没有取得重大突破，仅处于教育相关服务延伸模式的初级阶段。
另一种模式是企业主导型。当一些专家学者还在为教育能否产业化、市场化而吵闹不息的时候，这些企业以其卓识远见和民族振兴的使命感，抓住教育产业显露出的巨大商机，另辟蹊径投资建设大学城。目前，有的大学城已悄然崛起，有的正紧锣密鼓地制定规划或正在启动建设，如杭州下沙大学城、上海松江大学城、东方大学城、福州大学城、宁波大学城、珠海大学城等。这些大学城以企业投资、政府支持、产业化经营，社会化服务的模式形成了高校“扎堆”，从发展趋势上看，大学城的意义显然不在其规模的大小，关键是其定位，在于其运作方式和管理方式。由于在地产、教育、基础设施建设、配套等诸多第三产业领域内都有商机，所以参与投资建设的企业都能找到自己的产品类型和盈利点而分得一杯羹。这里之所以把大学城看作是教育地产的一种发展和延伸，是因为大学城的投资建设还是以房地产开发经营为主，众多投资者还是房地产公司，他们是“虚”做教育“实”做地产，只不过提供的服务产品更加多样化和专业化，与其它产业之间的复合性和关联性更强一些而已。
像经营城市一样经营大学城
大学城这个“大象”到底该怎么看？动辄占地几千亩的大学城，事实上已经成为一个主题城镇，或者是一个相对完整的城市功能区。
不容忽视的是，个别城市不注重分析教育产业的聚集条件和需求条件，超大规模投资大学城，实属非理性之举。这些大学城当前首要的是应该搞清楚“我是谁”、“我从哪里来”和“我将到哪里去”这三个问题，确立正确的经营理念、战略定位和发展战略，制定符合自己的商业盈利模式、资本运营模式和内部管理模式，只有这样才能得到发展壮大。
教育的发展仍将更多依赖于房地产和其它产业的协作配合和良性互动。企业要进入这一领域，就必须站在投资中国未来、振兴国家社稷的高度，以全新的经营理念，正确处理和平衡好政府、工商企业、教育机构和社会公众的利益关系，吸纳整合全球的教育资源和相关产业资源，努力实现各个利益主体的合力倍增效应，才能获取更大的社会效益和经济利益，才能得到可持续发展，这就要求企业必须正确思考和处理好以下三方面的问题。
首先，要有“泛教育”和“泛地产”的经营理念，即“跳出地产做地产”，“跳出教育做教育”。要延伸和利用教育和相关产业的多种功能，充分运用市场化手段，整合和配置包括教育在内的各种资源，不断追逐地产和教育等相关产业的利润区，使相关产业与教育之间相互反哺和不断复合，实现最佳的经济效益和社会效益。
其次，要有“经营城市”的理念，企业经营城市即“企业化城市发展”与“企业家化的城市治理”。进入这一领域，从总体上要以经济、社会、环境效益最大化为目标，要善于与当地政府密切配合，要敢于做企业经营城市的探路者，在服从政府城市总体规划的前提下，综合地运用城市土地资本、地域空间和其他经济要素，用市场杠杆最大限度地调动不同投资主体的积极性和创造性，盘活各种资源，不断探索全新的管理方法，丰富市场化、企业化、品牌化、资本化、国际化的运作手段，最大限度地把城市资产变成能够吸引相关购买的商品和产业。在有效地满足政府、个人、社会的多种需求的同时，从整体上实现资源配置在容量、结构和秩序上的最大化和最优化，促进教育城镇健康、持续和快速发展。
第三，要管理和运营好大学城，与政府一道设立管理委员会是必须的，此外，要设计好自己的管理模式、产品体系和商业模式，大学城有着较为复杂的价值链，所服务的顾客也与传统的房地产企业有很大的不同，到底以什么样的方式组合业务，如何提供高效的中央服务，如何通过关联管理和资本运营，最大限度地实现资源的转移、整合、创造和共享，如何进行品牌的宣传推广，怎样体现其核心价值，对于任何大学城来说，都将是一个全新的挑战。
腹有诗书气自华
■冯丹／文
山怡情，水怡性，良鸟择木，君子择邻。万泉地处京西海淀，因掘地得泉而得名。昔有２８口泉眼被康熙帝封册而名扬天下，而今北京的水系仍从这里流向东南，清新的空气也从这里播向全城，更有驰名的“京西水稻”凭添江南灵秀。融古典与现代风格于一体的万泉新新家园就座落在这里。万泉新新家园在楼宇单位及外立面的设计上，用积淀着中华建筑史上千年文明的秦砖韵味的空心砌块砖筑起青、红、青相间构图的古典形式，青色的主基调予以人自然，平和，舒适的感受，不矫饰，不夸张，与万泉地区深厚的文化底蕴相契合。而顶层坡屋面及嵌卧其中的平屋面，共同勾勒出极富变化的屋顶天际轮廓线，与周围精巧的园林布置交相辉映，同时多种饰面材料，丰富的墙面质感和点缀其间的白色塑钢门窗，令现代气息呼之欲出，居住其中，现代文化贵族之感油然而生。居于此，每每凭栏而望，西北诸景，春秋冬夏变幻无穷。单是那燕京八景之一的“西山晴雪”就已引来多少情怀。抛开优美的外观，合理坚固的内部结构，优雅舒适的社区环境及服务，万泉新新最注重的还是人文环境及文化氛围。万泉新新倡导主流文化，把自己的风格定位在有文化底蕴的儒雅的现代家园。
万泉新新周围林立着多所高校与科研机构，被北京大学、清华大学、人民大学、北京理工大学、北京外国语学院等高校所环抱，周遭又分布着八大院校及众多的民办大学，夜校等教育机构，基础教育设施也相对齐备，北大附小、人大附小、人大附中、北大附中、清华附中等都分布在社区周围，小区内设立了双语幼儿圆，主要面对社区服务。开发商同时给出了凭重点中学录取通知书购房予以优惠的政策，来贯彻自己的文化先行的销售理念。经万泉新新销售人员统计，入住的业主绝大部分接受过良好的教育，为营造社区的文化氛围提供了客观保证。万泉新新推崇主流文化，在选择地理位置上就独具匠心，除了跨越百年历史的北大清华，同时也毗邻现代气息浓郁的高科技园——中关村。身处主流文化的中心，除了陶冶自己的儒雅风范，也为下一代成为主流力量提供了完美而不可或缺的大环境。
在一个人漫长的一生中，吃、穿、住占据了多少空间和时间，以享受的心情度过，人生怎能不是另一番境界。万泉新新本着以人为本、以文化为本的原则，为那些身处主流的有成之士、有识之士提供了一个充满文化气息的新新家园。古典但并不保守，现代却并不张扬，于每一砖每一瓦的细致品位，以每一树每一草的别致用心，以腹有诗书气自华的从容态度，表现着一种全新的人文观念，散发着自然随意的文化气息。新动，心动。万泉新新，令人心动的家园。
园林景观设计的误区
■庄庄／文
东方园林股份有限公司首席设计师：石有环
１．把小区庭院当城市景观来做。
家园和上班的环境气氛应不同，大的喷泉，雕塑和瀑布多了给人感觉像城市广场。
２．有的庭院设计以硬质景观为主。气派的门廊，琐碎的花台侵占了好多绿化面积。绿化率应该落实到植被上。
３．反对不切实际、没有个性的设计。过于随意、追逐潮流和千篇一律的园林设计都不如直接植树造林。天然的花草树木从来都不会引起人们的反感。
４．在园林景观的施工完成后就大功告成是不负责任的做法。植物有个生长过程，后期养护尤为重要。园林的最终效果与林木的生长状况需要园林公司和小区物业管理公司不懈的努力。
东方园林股份有限公司技术人员
１．小区园林绿化率３０％的标准在一些地方并没有被遵守。园林局和规划局的监控力度不够。
２．室内装修手段拿到室外做。比如花岗岩，抛光大理石的滥用不但增加成本，而且到了冬天结冰后又湿又滑，非常危险。
３．庭院设计过于追求表面效果，实际上不符合居民的生活、休闲要求。大的喷泉，灯光设施不但让居民的公共空间减少，物管费提高，而且造成噪音和灯光污染。
４．不要把公园的东西放到庭院里来。应该有火灾、防火通道等安全隐患上的考虑。
律师按揭业务存在的问题及发展前景
■戴志武北京市观韬律师事务所
按揭源于英国法律关于物的担保，主要是指房地产等的不动产抵押，九十年代由香港传入中国，并在短短的几年时间里得到了迅速发展。在我国沿海经济发达地区及内地一些大中城市，按揭方式已成为居民购房付款方式的首选。按揭的普及为我国的房地业及房地产金融业带来了生机，也为住房制度的改革铺平了道路，有力地促进了国民经济的发展和产业结构的调整。
但是，按揭在我国毕竟还是一个新事物，起步不久，按揭制度不健全，现行法律又没有作出明确界定或规定，缺乏经验和操作依据。按揭律师的服务也大多根据香港的做法，结合我国民法通则、合同法、担保法的有关规定，尚处在不断探索的阶段。由于按揭源于英美法系，在借鉴过程中一些习惯和制度与我国实际情况不符，无法照搬香港及英美的做法。随着律师按揭业务不断扩大，一些问题逐渐暴露出来，其中表现突出的就是按揭服务内容相对肤浅，停留在一些形式性、事务性工作上面，在律师业界产生了一些负面影响。
一、律师按揭业务存在的问题及原因。
在我国，按揭律师一般都是由银行指定，按揭人没有任何选择余地，如果选择了一座楼盘，也就选择了固定的银行及按揭律师。律师在按揭程序中的工作主要是为银行审查借款人的文件，见证借款人的签名、盖章，解答有关咨询，为银行就是否放贷出具法律意见书。但律师的工作仅仅停留在对购房人申请资格进行形式性审查的基础上，甚至变成了重复性的体力劳动。由于律师与银行的特殊关系，在按揭中律师往往站在银行的立场上，而律师费又大多由按揭人支付，再加上一些按揭律师的服务不到位，按揭人总感觉自己花了一笔冤枉钱。
在市场经济条件下，相对服务者来说，客户就是上帝，一种客户不满意的行业，即便有垄断经营保护，也只能是权宜之计。市场经济强调的是平等竞争，随着我国加入世贸组织，金融市场的放开，银行“保护伞”终将被拿掉。到那时，恐怕单一定位的按揭律师就要惶惶然了。
追本溯源，笔者认为这种问题存在的根源是我国以大陆法系为基础、具有中国特色的法律体系与英美法系存在冲突。按揭在我国的历史上完全是一片空白，基本全盘借鉴香港的做法，与我国现行法律制度存在衔接的断层，出现问题也就在所难免了。
具体体现为两个方面：其一，观念上存在较大差异。香港经历了一百多年的英国殖民统治，其法律沿袭英国传统，法律制度比较健全，人权意识、法治观念已深入人心。律师作为近现代社会法治的产物，早已经为公众熟悉并接受。而我国受几千年来封建残余思想的影响，人治的观念根深蒂固，律师行业本身起步就晚，且仍以传统的诉讼业务为主，一些非诉的法律服务性事务尚未完全普及。特别是普通老百姓对律师的认识非常局限，对于大多数人而言，聘请按揭律师是强加在他们头上的不平等条件。
其二，律师在按揭中的职能和作用不一样。香港有着健全的法律制度，律师也是香港社会维持法治的一支重要队伍。在楼宇按揭贷款的办理过程中，除了借贷双方当事人确定基本的贷款条件、草签贷款合同之外，具体的贷款事宜都是委托律师楼去办理，以确保按揭业务能依法操作。此外，在香港，律师除了正常提供的法律服务外，还具备一项公证的特殊职能，即公证业务只能由公证律师负责。在按揭中，律师的一项主要工作就是见证按揭人的签名、盖章，使之达到公证的效力。在大陆法系，律师不具备公证职能，所有公证活动都应由依法成立的公证机关进行。这样，律师在按揭中发挥的作用就大打折扣了。诸如回答客户咨询、指引客户签订有关文件、代理办理抵押登记等服务内容形式性严重，与律师行业服务的法律性、知识性、专业性相去甚远。由此，按揭律师如果长期在这样的业务水平上徘徊不前，就很难证明按揭律师的存在价值了。
二、按揭律师业务的发展方向
虽然存在种种问题，但银行按揭作为现代房地产金融市场的重要手段，发展潜力是巨大的。且大势所趋，很多领域将来也必须向客户开放，对按揭律师的服务内容也会提出更高的要求。要想使律师按揭业务得到进一步的发展，就必须拓宽按揭律师的业务范围，笔者认为，可以从以下几个方面入手：
１．明确按揭律师服务对象。
目前，我国按揭律师多由银行指定，律师为拿到业务，必须看银行的脸色，按揭律师与银行的特殊关系就不言而喻了。律师费由按揭人支付，律师却难以代表按揭人利益。因此，按揭律师的服务对象必须明确，或者为银行的审贷律师，或者为按揭人的申贷律师。如果仍夹在中间，左支右绌，举步维艰，何谈发展？
目前有一种发展方向就是由银行支付律师费，使按揭律师成为银行的审贷律师。虽然能够解决一些实际问题，但对按揭律师的发展而言没有任何益处。因为银行有自己的专业审贷员，在对按揭人的贷款业务中也只涉及一些粗浅的法律知识，而且从目前操作实务来看，律师向银行出具的法律意见书只是一种形式，律师一般征求银行意见后才出具法律意见书。这样，实际上还是由银行在审查贷款，时间一长，银行就会觉得自己花这笔律师费没有必要。
我们更应该关注另一个发展方向，就是把按揭律师从银行剥离，真正为按揭人服务。按揭律师的业务不应该寄托在银行垄断经营的保护下，还是应当从广大购房消费者身上寻找生存的环境。通过拓宽服务内容，提高服务质量，切实维护购房人的合法权益，最终为公众所接受。还可以此为突破口，扩大律师服务层面，使律师行业向私人化方向发展做好铺垫。
２．拓宽律师按揭业务的服务范围。
笔者认为，按揭律师业务不能仅限于办理银行的按揭手续，可以增加签约的内容，以扩大按揭律师的服务范围。即购房人在看中某一楼盘后可先选择自己的律师楼，委托律师对开发商的资质及楼盘状况进行调查，帮助购房人与开发商签订房屋买卖合同，在支付首付款后，由律师代表购房人向银行申请并办理按揭手续。律师甚至还可以介入对楼盘的选择，代理购房人与开发商谈判等，不仅拓展了按揭律师的业务，也能真正体现律师在房地产业务中服务价值。
３．为按揭期间的处分房产行为提供法律服务。
由于按揭在我国起步较晚，没有相应立法，操作也不是很规范，各大银行对按揭期间的房产的转让和转按揭等业务还没有开展，使整个按揭业务不很完善，也给购房人处分房产带来很多不便。
关于转按揭的问题。转按揭从法律上不存在任何问题，同转让问题相似，关键还是办理房产过户与转按揭手续如何衔接。作为银行方最大的风险在于：房产办理过户手续后，受让人拒绝办理新的抵押登记手续，这样银行与受让人的借款合同就丧失了物的担保。就该问题一种解决方法可由专业的置业担保公司介入，就原抵押登记注销后至新的抵押登记手续办理前银行这一风险的“真空期”由担保公司为受让人提供担保。但限于我国目前担保公司业务的开展情况，这种做法短期内还很难普及；另一种方法就是由律师在转按揭中承担主动的协调职能。即银行与按揭人、受让人都委托律师办理原抵押的注销、房产的过户及新抵押的登记手续。律师在审查受让人的个人资信和还款能力符合按揭银行的要求后，先组织银行与按揭人、受让人签订关于转按揭的三方协议，再由银行与受让人签订新的借款合同及抵押合同，同时委托律师办理原抵押的注销、房产过户及新抵押的登记手续，律师在变更的房产证下来后须在最短的时间内办理完抵押登记，最大限度的缩短银行风险的“真空期”。同时也可由按揭人、受让人与律师签订不可撤销的委托协议，并约定在新的房产抵押登记办理之前所有文件资料交由律师保存，以确保在转按揭期间办理产权变更和抵押登记的环节不出毗漏。
此外，在按揭期间退房现象也经常存在，由于按揭房产的特殊性质及按揭各方当事人的复杂关系，使得按揭人退房并不是很简单，律师的参予则有利于帮助按揭人依法、有效的办理相关手续，避免争议与纠纷的发生。
随着我国经济产业结构的不断调整，房地产金融业在国民经济中将占据重要地位，按揭律师业务的发展前景无疑是一片光明。即将实施的资产证券化，帮助购房人理财，通过按揭介入前期的物业管理等，都可以由律师参予，律师服务的广度和深度可以不断扩大，同时通过按揭律师的业务拓展，有利于在我国逐步形成一支高素质的房地产专业化律师队伍，使律师在房地产业务中的服务更趋向完善。
理智与情感
■沈文景／文
稍微有点天文学知识的人应该知道，相对无边无际、无始无终的宇宙，人类的存在渺小而有限。
但是，从人有意识开始，就开始了对不可能之物的追求之旅。因为生命短暂，所以我们追求永恒（起码在语词的范围内）；偶然因素太多，因此我们追求确定；人作为生物，体能智识皆有差异，所以我们追求平等；自私基因天生，因此我们追求博爱……对以上诸种行为悲观者见其悲哀，乐观者见其高贵。
不可否认，尽管无法推测人类的智力在整个宇宙中的等级（它当然不是最低的，但肯定不是最高的），还是应该对人类一直尽量弥补个人能力不足所做的努力表示尊敬，尤其是在认知能力方面的努力。二十世纪五六十年代，预见了“全球村落”的思想家麦克卢汉在他的《理解媒介》一书中提到：人类通过各种各样的媒介来延伸我们的身体和感官——用火车或飞机延伸我们的腿脚带我们去认识外面的世界，收音机延伸了耳朵帮助我们去听得更多更远，电视机延伸了眼睛等等，以图扩大我们对这个世界的认识。
种种这样的努力，基本动因是人类先天的局限。就拿对事物的认知来讲，我们倾向于根据表面和肤浅的现象来做判断和采取行动。因此，对自己行为的“反省”是人类不断改进自身行为的一个非常重要的思维活动。在孔子那里，“反省”是做君子的基础。在汤因比那里，“反省”是一个文明得以成长的条件。
如果说“反省”是事后修正和调整的手段，那么观察和模仿则是人类对于世界的不确定性所做的基本反应。
观察和模仿都是针对外界，它们的目标散布在书籍中、电影中、生活中、工作中等等真实不真实的环境中，可以是负面也可以是正面。正向的观察和模仿一般而言有两类对象：一是与自身相近的和类似的；一是高于自己的，即这对象必须具有自己所向往和羡慕的条件——知识、智力、美貌、某种专长等。
虽然大多数人不爱思考，但他们也有生存的本能和其他种种需要，所以学习很多时候发自内心，观察和模仿是快速、直接而有效果的学习方式。我们在说服别人的时候，往往讲道理不如举例子。这种方法很有效地应用于在被说服或被教育的对象是思考能力较弱的（比如大部分小孩）或没有时间作细致思考的人（比如一部分老总）之时。
心理学家发现，教一个小孩子学游泳，找一个专业很好的私人教练远不如让他参加儿童游泳班有效。要克服儿童的孤僻症，可以通过给他播放一个与他相似的孩子如何接近人群并成功地被群体所接受的电视片来进行治疗。虽然实验社会心理学家没能为我们提供特别有说服力的证据，但大量的数据仍然是孩子观看暴力片和他们所采取的暴力行为之间的因果关系有力证明。总的来讲，孩子容易受外界的影响，容易采用观察和模仿的方式来进行学习。
古人早就认识环境和榜样对于儿童的学习相当重要，所以无论中外太子都会有人陪读，所以孟母才要三迁其居，否则世界上就没有孟子，而是多了一个哭丧着脸的屠夫。
今人也认识到了，所以才有地产和教育的联姻，所以许多地产广告都会拿孟母的明智之举来教育心怀成龙成凤之梦的一干母亲父亲。
教育地产确实有其成事的基础。从整个中国教育制度的情况来看，无形而强大的市场号召力已经发端，关于中国教育体制的市场化之类的讨论已不只是学界的探讨，各种力量——国家、组织和个人都被允许成为投资主体。发展商不过是众多组织中的一种类型，因其提供的产品——住宅和家庭直接相关（于是与家庭教育相关），加上握有大把的资金，又有父母对孩子教育不计代价的投入，看起来对教育的介入合情合理。
我们已经知道人类认知上先天的缺陷——情感和理智之间的差距：情感上，人们喜欢欢喜的局面，喜欢从美好的角度去考虑问题，从某个方面来讲，这是人类存在于这个冷漠的世界所必须的积极态度，而理智坚持告诉我们事物并不完全也不够美好，或许是悲观的，但也有防患的积极意义。
教育地产需要进一步考虑这个问题的其他角度和其他层次。因为教育本身的规律和市场经济的规律并不完全相符，虽然在某个角度，教育像一个大的工厂，流水线一样地生产产品，也有“供需”的调节，也要获利——为社会前进提供所需要的大量基石和少量的领袖。更大程度上，必须承认教育培养的是社会运转的基石：没有多少创造力，也没有困境中逆流而上的勇气，守规矩，有些怨气但也能自我安慰，只要困难不太大也会尝试解决，听起来让人泄气，可这是这个庞大的社会稳定运行必须的。
尽管这样，我们必须看到教育生产的独特性，即其“产品”的能动性。这些“产品”直接参与社会建构，是文化或文明的主体，“产品”的好坏不只是相关于一个企业的兴盛或倒闭，而相关于一个社会的强大或衰弱。这一特性决定了教育不能被简单地市场化。
作为社会中的组织，地产业和其他企业一样面对着无休无止的关于社会责任和赢利的争论。涉及到教育的地产，由于教育的独特性决定了它应该更慎重地从这两方面来考虑其投资和广告口号的现实性。即教育地产需要解决九年义务教育和私立学校的高昂收费之间的矛盾，也需要解决提供教育的高尚愿望、对广告效应的追求与赤裸裸的赚钱目的之间的矛盾。
虽然矛盾很多，仍然有许多力量支持地产办学：学术界开展地产办学的讨论、名牌学校从资金和扩大影响的角度投入，一部分购房者的需求。但地产商最应该考虑的一个问题是生源的问题。
我们确实需要教育，教育需要好学校，需要好老师，不仅如此，还需要好的教育方式，多种多样的教育方式。这些都不是一时能解决的问题，需要时间的积累和耐心地默默耕耘，不是喧闹和炒作可以完成的。另外，我们不能不注视着链子的这一端，学校也需要学生。在提倡教育地产的时候宏观上应该去了解社会人口状况的统计资料，了解未来的人口变化趋势，了解中国青少年现在的比例，用出生率和死亡率来预计五年后、十年后的人口比例。并且从比较的角度来考察其他国家的教育状况，比如学校数目、收费标准和国民收入水平的比率，微观上可以对社区和周围的环境作类似的调查和估计。建立在这样的调查上投资者才会有将教育进行到底的可能。理智地去处理问题，可以减少我们犯错的概率。
同样，我们提倡快速发展教育、增多校舍的时候，请多想一想。情感上，我们真的喜欢有很多的大学生很多很多的硕士和博士，听起来全民素质又高又好。但是理智告诉我们，比例和事实并不划等。
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