| 自2001年北京申奥成功以来，不少房地产开发商开始炒作“奥运概念”，北京乃至全国的房价随之不断上涨。2008年8月24日，为期17天的北京奥运会就要闭幕了，奥运会之后的济南房地产市场将会有怎样的变化呢？
纵观近三届奥运会举办国家的房地产市场：2004年雅典奥运会前7年，房价共上涨65%，奥运会后平稳，奥运村房价惨跌；2000年悉尼奥运会前7年，房价年均涨幅超过10%，2004年起开始下跌；1996年亚特兰大奥运会前房价涨幅高于全美平均水平，奥运会后平稳。
8月17日下午，国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣在2008北京国际新闻中心举行奥运会与中国经济发展新闻发布会上说，奥运会和房地产的关联从各个国家的表现来看是不一样的，所以很难得出一般规律。有的城市在举办奥运会后，房价有明显回落，也有的城市在举办奥运会后房价继续上升。所以，两者没有必然联系。
据王一鸣分析，我国房地产发展的主要决定性因素应该是城市化进程不断加快，以及住房制度、福利分房制度的改革。过去几年，我国城市化率几乎每年提高1.2个百分点，大量人口进入城市，形成了对房地产市场旺盛的需求，这是拉动房市最基本的因素。去年下半年以来，我国房地产市场在销售量上有一定的变化，市场观望的气氛比较浓厚，这种调整从房地产市场长远发展来看是积极的。
王一鸣认为，我国城市化率还达不到全球的平均水平。在未来十几年，城市化率每年会增长1个百分点，大量人口还会进入城市。再加上中国土地资源的稀缺性，所以房地产市场的发展从长期看是乐观的。经过合理调整后，会呈现更加健康的发展趋势。
据业内人士分析，济南既不是奥运会的举办城市，也不是奥运的协办城市，所以奥运会对济南的影响是微乎其微的。2009年第十一届全运会即将在济南举行，势必会带动济南市房地产市场的发展。到2010年，济南城市人口将扩大到800万，随着人口自然生长率不断地下降，增加的大部分是外来人口，济南房地产市场的刚性需求会越来越强烈。
济南楼市奥运后不会衰退
我国房地产业已运行至十字路口，不确定性因素增加。简单地说，目前房地产市场运行所面临的中国的城镇化，这个大历史背景没有变，老百姓要改善住房条件的长期需求和迫切需求没有变，虽然短期经济运行确实遇到了冰冻雪灾、地震、次级债和石油涨价，确实遇到了很多以前没有经历的新难题。
从长期来看，中国社会面对着一个非常大的转折———城市化，到2020年之前还有2亿以上人口涌入城市，成为城市的常住人口，这样的进程我们叫做城市化。数亿人进城的住房需求的增长是一定要发生的，而且国家通过立法允许民众成为有产者，这是支持城镇化和房地产业发展最重要的物质基础，这个基础没有变，而且还在蓬勃向前。
我国今年实行的是紧缩性货币政策、审慎的财政政策，为了既防通胀又保增长，奥运后可能实行适度紧缩货币、放宽财政支持社会保障，促进产业结构调整升级的组合政策。
奥运后与房地产有关的国家宏观政策方面，有4个方面可以肯定：坚定不移地优先改善低收入住房困难群体的住房条件；坚定不移地推进节能省地型住宅建设和健康文明与环境友好的住房消费观念；坚定不移地促进城乡协调发展，为城市化历史进程提供优质物质基础；坚定不移地创造条件让更多群众拥有财产性收入，并且维护人民群众不断增加的财产收益。
奥运后济南房地产市场离不开上述宏观经济大背景，但又有自己的特点———全运会、高铁客站、棚改、小清河等推动因素。简单地说，今后济南市场的走向取决于市场供求关系和观望程度。就市场供应来看，由于2007年下半年以来政府加大棚户区改造力度，今年上半年加大开发用地供应量，同时开发投资也明显增加，正常规律下必然引发奥运后至明年济南房市商品住宅供应量的增加，加剧市场竞争，增加买方的选择性；就市场需求来看，因城市改造建设引发的大量拆迁安置用房需求、大半年观望积累的住房需求和正常城市化带来的消费需求总量巨大，况且在去年一线城市需求膨胀、量价猛升时，济南并未跟风产生明显的房地产泡沫，因此常规房市情形应将是供销两旺。然而受国内外宏观层面影响，许多购房者对未来经济预期降低、期望房价下降的心理加重，房市观望情绪会持续数月，这期间，市场容易成交的产品是位置适中的中小套型住宅。一旦观望情绪结束，济南房市供销两旺的局面就会到来。
总之，奥运后济南房市不会患上奥运后衰退症，房价会有小幅波动，幅度取决于企业经营策略。明年中后期房市将走向商品房为主、保障房为辅、野楼盘隐退、二手房复苏的良性格局。住房的自主需求和投资增值需求仍将长期看好，但未来市场将会越来越看重住宅的节能健康环保性能。
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